过五关，斩“期房”--期房购置中的风险及预防

从开发商处购买一手期房是现如今大多数购房者的首选，然而由于期房都需要经过短则一年，长则两三年的等待才能交房，故在购房者签订买卖合同时只能从开发商和售房人员的宣传及口头介绍了解欲购房屋，而无法实际看到房屋及周边配套，因此很容易在交房之后产生纠纷。本文就购买期房过程中可能存在的风险及预防措施，进行简要阐述，供各位购房者参考。

一、核实五证 

房地产开发商在房地产市场上预售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关规定在房地产管理部门办理商品房预售的各种手续。作为购房者，了解一个在建楼盘，首先应该从核实楼盘的五个证书入手，即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证，简称叫"五证" 。五证中最主要的是国有土地使用证和预售许可证，直接关系着商品房买卖合同的效力。购房者应看清楚意欲购买的房屋是不是在预售范围之内、房屋所在的国有土地使用年限等，以确保将来顺利的办理产权证。

二、宣传资料和口头承诺

为了推销，开发商以及售房人员可能会对楼盘的区域优势、周边配套、未来规划等前景夸大其词，对于这些天花乱坠的说辞，购房者应保持理智，一切权利义务以商品房买卖合同约定的内容为准，而不轻信开发商及售房人员的宣传资料或口头承诺。

三、谨慎签订购房意向书、预购书、认购书等

看房之后，售房人员可能会提出购房者先签订书面合同，支付一定价款，此时，购房者应注意阅读合同条款，明确此时支付的是买房定金、订金还是预付款，还需注意合同约定的款项返还条件，如未约定或约定不明，可要求手动添加，并在添加文字处签字按手印，不可轻信售房人员关于退款的口头承诺。

四、仔细阅读房屋买卖合同及补充协议

购房者应仔细阅读合同条款，尤其是合同关于交房时间和条件、逾期交房的违约责任、办理产权证时间和条件、逾期办理产权证的违约责任、房屋质量和面积差异的约定，同时应高度重视合同约定的解除条款，明确达到何种条件，守约方有权解除合同。

五、合同签订之后30天内核实备案情况

根据房地产相关法律规定，开发商应在商品房买卖合同签订后30日内在当地房管部门进行备案登记，此举对于防止开发商一房多卖及保障购房者权利、以及顺利办理产权证都有重大意义，故购房者应在商品房买卖合同签订后30日内，携购房者本人身份证原件到当地房管局核实备案情况，如未进行备案，应尽快向开发商了解情况，并要求其限期备案，如开发商仍然无故拖延备案，可向房管局投诉。

总结：购房者在购买期房时，应时刻查询合同约定内容，而不听信开发商一面之词，同时详细了解合同的关键条款，尤其是违约责任，当开发商出现违约时，及时向专业律师咨询求助，以维护自己的合法权益。

作者：王羽，四川大学法学学士，四川中法律师事务所律师

执业领域主要为：民商事合同纠纷、公司法律事务、侵权纠纷、劳动纠纷