二手房购买常见风险及预防

以梦为马，随处可栖，但那可能只是诗人心中的田野，对于大多人来说，家才是我们最终的港湾。随着城市化的飞速发展，越来越多的年轻人涌入城市，对于这些刚需者来说，买房成为他们亟待解决的问题。近几年来，随着各种限购政策的出台，二手房买卖市场迅速火热。但随着房屋价格的不断攀升，再加上房屋买卖交易周期长，涉及资金金额大等特点，交易风险日渐突出，诉讼争议不断。因此，如何避免二手房买卖中可能存在的各种风险，并采取相应的规避措施，值得大家重视。有鉴于此，我们整理了二手房买卖过程中常见的风险及防范建议，希望能帮助大家预防交易陷阱，无忧购房。

一、房屋本身或周边存在问题，如“漏水”、“渗水”等质量问题、所谓“凶宅”、周边有“飞机航线”、“垃圾场”等。

建议：找专业的人士陪同看房，或在不同天气、不同时段多次看房。也可向同小区业主了解欲购房屋状况。此外，应在合同中明确约定一旦出现上述问题的，买方可单方解约，由卖方承担相应的违约责任。

二、房屋权属及户口问题，如无产权证、卖家非实际产权人、房屋为多人共有、存在抵押或查封、房屋为公司所有、房屋处于出租状态、房屋存在户口等。

建议：签约前核实房产证和卖主身份信息，有多名产权人或有配偶的需出具同意出售证明，核实房屋是否处于租赁状态，房屋若为公司所有的还需经过相关程序（属于国有企业的，需经国资管理部门的审批；属于民营企业的，需根据公司章程的规定履行相应手续）。此外，有落户需要的，应约定好户口迁出期限和违约责任。特别提示，若房屋存在查封和抵押的，建议约定好解除查封或抵押的方式和时限并约定违约责任，并尽量缩短时限。因为现阶段，很多房东在房价大幅上涨后宁愿支付违约金也要单方解除合同，而法院又因房屋存在第三人权利而不会支持买方继续履行合同的诉求。

三、中介套路及贷款风险，如各种打包票，办事拖延，贷款迟迟办不下来或贷款额度不够等。

建议：现阶段，房产中介多如牛毛，服务质量也参差不齐。购房前应多咨询几家房产中介，对比核实下房源的真实性、房屋价格的差异、中介费用的支付，以及咨询限购政策、购房资质等。 此外，少数中介为了招揽买家，以减少收取中介费为饵，变相夸大房屋评估价，目的只是为了促成交易，买家很可能因为轻信或经验不足而导致贷款失败或贷款金额不足，而承受巨大的资金压力甚至导致违约。特别提示，买方在签约时，不仅要关注买卖双方之间的权利义务以及违约责任，也应当注意中介的义务以及违约条款。若无相应的条款对中介进行约束，根据一般的字面解释，中介促成买卖双方达成合意及签约后即完成工作，但这和其口头承诺的服务将大相径庭。

四、资金支付风险以及期限约定风险

建议：二手房购买需要支付的资金包括“购房诚意金”、“定金”、“中介费”、“首付款”、“尾款（一般为银行贷款）”。交付“购房诚意金”前需和中介书面约定，交易不成的应全部退还。“定金”的支付应按合同约定的期限足额支付，并留存有效的付款凭证。“首付款”的支付大多人会采取资金监管的方式，除不动产登记中心提供监管服务外，中介提供的监管专户必须在建设主管部门备案。若房东需要“首付款”一次性还完银行按揭款的，此时也可采取顺位抵押的形式来保障资金安全。另应在合同中明确“首付款”的收款帐号，避免卖家故意拖延而导致你迟延付款，进而面临诉讼风险。由于“尾款”支付即银行的放贷时间由各银行决定，故买家不要承诺该期限。此外，贷款的金额以及时限也不是买家所能左右的，应尽量放宽该期限，并约定卖家必须在银行同意放贷后的规定时间内配合签署借款合同以及不配合签署的违约责任。最后，应明确约定过户以及交房的期限。

五、缴税风险

建议：二手房交易的税收复杂繁重，主要涉及增值税、契税、营业税、个人所得税、印花税。购房前应咨询相关税收政策，并合理规划资金，避免因赋税远超预期而导致无法过户，产生违约风险。

    小结：

二手房购买存在诸多风险，在购房的整个过程中不仅要注意各种条款的签订，也要有效保存各种痕迹。一旦对方出现违约行为，一定要在第一时间运用法律武器来保障自身合法权益。

整理人：储施磊，法学硕士，四川中法律师事务所律师。