成都“老小区”装电梯难在何处？

十九大报告指出“老有所养、住有所居、弱有所扶”，养老问题日益引发社会关注。截至2016年底，成都市60岁及以上老年人口约299万人，占全市总人口的 21.41%。伴随人口老年化加剧，以及成都“东进、南拓、西控、北改、中优”的差异化发展规划，生活在老小区多层住宅楼里的老年群体上下楼问题日益突显。

多层住宅指六层以下的住宅楼，以楼梯上下通行，因未设置电梯，故公摊面积较小，物业费也低。这类多层住宅主要分布在具有十年以上历史的“老小区”，周边生活配套一般较为成熟，照常理说这类住宅本应很受追捧，但在二手房交易市场中，这类住宅往往备受诟病，其中很大的一项缺陷就是没有电梯。因此，不少居住在老小区的业主，尤其是家有老人者，迫切希望在楼里加装电梯。

为解决多层住宅上下楼不便的问题，2015年5月15日，省住建厅、省质监局、省公安厅联合发布了《四川省既有建筑电梯增设指导意见》，成都市随后出台了《成都市既有住宅增设电梯管理办法》，针对多层住宅增设电梯的问题明确了解决方案。迄今为止，该方案在成都已经通过两年多的时间，但经咨询成都市建委我们获知：截止目前，成都范围内尚未收到一例多层住宅增设电梯的书面申请资料，市民来电多是咨询。如此惠民之举，为何难以落到实处？这其中涉及哪些难点呢？笔者近期对此进行了研究，现将考察结果简述如下，供大家参考讨论。

难点一：电梯成本如何分摊

经调查发现，多层住宅业主希望安装电梯的居多，但是能办完手续的较少。根据《成都市既有住宅增设电梯管理办法》第七条规定，多层住宅增设电梯须经五大步骤：业主协商并开展评估；公示公证；申请建筑设计方案审查和办理建筑工程规划许可证；进行施工图设计并申请施工许可；施工并竣工验收。但多数小区止步于第一步“业主协商”阶段，其原因在于业主内部很难就增设电梯的费用分担方案达成一致意见。

增设电梯的成本主要包括四个部分：电梯采购安装费用、土建施工费用、设计费用、电梯维护费用。然而，根据《成都市既有住宅增设电梯管理办法》第五条，上述成本由小区业主自筹解决，现实的困难往往是业主很难就上述费用如何分摊达成一致共识。

难点二：需获小区业主大会双2/3同意

根据《物权法》第七十六条规定，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。多层住宅增设电梯设备属于对建筑物进行改建，涉及整个小区业主的利益，应当由业主委员会召集全体业主召开业主大会，就小区增设电梯事宜投票表决。只有经面积占2/3且人数占2/3以上的业主同意后，增设电梯事项才算在小区业主内部“立项”。但在现实中，有些老小区连业委会都没有成立，也从未召开过业主大会，还有不少业主将房屋长期出租，并未住在小区内，一般很难与他们取得联系。因此，召集人数2/3以上的业主开会本身就有难度，获得2/3以上的赞成票就更是难上加难。

难点三：同单元业主享有一票否决权

根据《成都市既有住宅增设电梯管理办法》第六条规定，电梯增设事项以单元为单位进行申请，即同单元业主的全体业主作为申请主体，若同单元有一户业主反对，则该单元增设电梯的计划将被“搁浅”。

针对产权已分割的多层住宅，投反对票可能性最大的一般是一楼业主，其反对理由也合乎情理：一楼业主不需要使用电梯。增设电梯需要对原有楼梯通道进行改建或遮挡。因此，对一楼业主而言，电梯不仅没有带来便利，反而影响其通风、采光，同时也增加了噪音污染。故与低楼层业主能否协商一致也是本单元能否安装电梯关键因素。

经验借鉴

有鉴于此，在遭遇此类问题时究竟应该如何解决呢？我国其他地区已有的经验也许可以为我们提供有益的参考。

1.费用逐层分担

为使同一单元业主在“谈钱”时少“伤感情”，可以借鉴南京一居民楼的做法：以8层为例，一二楼业主不用分摊费用，电梯直接开到三楼以上。假设电梯成本为30万，则三楼业主分摊3万，三楼以上逐层递增0.8万，第八层业主分摊费用7万。后续电梯使用的电费和维护费，则由三楼以上的业主共担。费用逐层分担的做法充分考虑了不同楼层业主对电梯的需要程度和使用频率，如此一来，各楼层业主都容易接受，有利于就增设电梯事项达成一致。

       2.降低消极影响

为减少对原有建筑的改动，以降低施工费用，可以在原住宅楼的楼梯间外墙安装外挂式电梯，将原来楼梯间的窗户口改为电梯的门洞口。为减少电梯设备对楼道的遮挡，可尽量采用透明材质以保持良好的采光。此外，还可采购噪音较小的电梯，将对低层业主的影响降到最低。

       3.探索惠民补贴

经研究，笔者发现，一些地区已就多层住宅增设电梯提供财政补贴。如杭州市给予每台电梯20万元的资金补贴，山东省给予每台电梯25万元的资金补贴，安徽合肥市蜀山区给予每台电梯25万元的资金补贴，广州市允许业主提取公积金用于分摊增设电梯的成本费用。积极的财政补贴政策，让更多居住在老小区的老年业主用上了电梯，极大地改善了其生活质量，无疑是一项值得借鉴的惠民之举。

作者简介：邹得萍，西南财经大学民商法学硕士，四川中法律师事务所实习律师。